22H1数据显示，社区增值服务收入同比增速及毛利率均大幅下滑，1/3物企社区增值收入呈负增长，头部物企有较强韧性。22H1共有46家物企披露增值服务数据，社区增值服务收入均值为2.66亿元，仅有10家物企超过均值。收TOP15物企剔除商管企业后，12家披露了增值服务毛利率数据，其中8家毛利率出现下滑。

　　我们分析毛利率整体下滑原因为：（1）疫情反复，导致园区内公共空间广告需求疲软，收益下降；（2）受地产行情影响，毛利率较高的物业经纪服务，包括二手房交易及车位销售收入减少；（3）入室保洁、居家维修等家居生活服务业务供应链模式变化，部分由毛利率较高的平台模式转向自营模式。

　　从TOP15营收物企22年中报披露城市服务业务数据的5家物企来看，城市服务业务收入加权平均增速达到了65.96%，业务收入高速增长。由于物企多为轻资产运营，而城市服务招标大多对资质、重资产设备、同类项目业绩等有要求，故物企切入环卫领域多以并购环卫公司为主。

　　此外，物企并不局限于提供基础的街道清扫服务，而是顺应城市更新趋势，协助进行城市精细化、智慧化管理，积极参与智慧城市建设。我们认为，城市服务业务受关联方影响较小，是物业服务边界扩张的又一重要领域。

　　我国老龄人口占比不断提升，养老市场潜力巨大，多地探索社区养老新模式。预计到22年底，按消费额计算，健康养老产业规模将达6.5万亿元。

　　物企龙头碧桂园服务2022中报披露试水“物业+养老”领域，创立了业内首个客户体验研究院，搭建“怡然五星长者服务体系”。我们认为，在老龄化趋势的背景下,物企利用其社区增值资源及空间服务优势，将继续在新赛道拓展服务边界。

　　沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至9月23日，持有1087.47万股，较上周上涨0.09%，持股市值1.83亿元。

　　港股通：港股中港股通持股共17家（剔除停牌物企），自9月19日至9月23日，增幅最大的是旭辉永升服务，本周增幅3.79%。降幅最大的是合景悠活，降18.13%。持股比例最高为保利物业，为66.88%。持股数量最多为融创服务，为4.91亿股。

　　投资策略：当前物业行业尚不能走出独立行情，随着物业服务边界不断扩张，独立性增强，未来受关联方影响较小的城市服务、养老服务等业务将为物企带来新的增长动力。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的的全国性物企绿城服务等。

　　风险提示：房企资金链紧张拖累物企，关联方应收账款及其他应收款坏账风险，外拓增速不及预期。